Perguntas Frequentes

Entenda as dúvidas mais comuns dos profissionais que trabalham em condomínios e administradoras. Se a sua empresa é associada ao Secovi Rio e está em dia com suas contribuições, você também pode ter acesso à consultoria jurídica especializada (clique aqui para saber mais).

 

Trabalhistas


1. O empregado que trabalha na escala 12x36 tem direito a receber o feriado como hora extra (100%)?

Em setembro de 2012, foi editada a Súmula 444, que trata da validade da escala 12×36, determinando o pagamento em dobro do feriado trabalhado. A súmula registra que: é válida, em caráter excepcional, a jornada de 12 (doze) horas de trabalho por 36 (trinta e seis) de descanso, prevista em lei ou ajustada exclusivamente mediante acordo coletivo de trabalho ou convenção coletiva de trabalho, assegurada a remuneração em dobro dos feriados trabalhados. O empregado não tem direito ao pagamento de adicional referente ao trabalho prestado na décima primeira e décima segunda horas.

É importante registrar que essas constantes variações no posicionamento do Tribunal do Trabalho levam a entidade a recomendar a não utilização da escala 12×36, que continua prevista na convenção coletiva de trabalho apenas para atender às necessidades de quem já a havia instituído, visto que a legalidade da referida escala está condicionada a sua previsão na norma coletiva.


2. É possível demitir por justa causa um empregado que, apesar de advertido várias vezes e suspenso, persiste na infração?

O empregador deve observar os requisitos da imediatidade (punição imediata ao ato infracional) e gradação das penalidades com aplicação inicial de pena mais branda, como advertência verbal e depois por escrito, suspensão e, por último, a dispensa por justa causa.

Se a conduta do empregado não mudar após a aplicação das advertências iniciais, o condomínio poderá dispensa-lo por justa causa. Caso o funcionário não concorde com o motivo da demissão, a justa causa deve ser confirmada pelo Judiciário, mediante as provas levadas aos autos. Portanto, é extremamente importante que o empregador se municie de provas que confirmem o comportamento do empregado.


3. Como pode ser caracterizado o abandono de emprego? Que procedimentos devem ser adotados pelo empregador?

O abandono de emprego é uma falta que pressupõe a existência de dois elementos: a intenção do empregado de não mais retornar ao trabalho e a ausência injustificada e prolongada por mais de 30 dias.
Doutrina e jurisprudência seguem o entendimento cristalizado na Súmula 32, do TST, segundo a qual ”presume-se o abandono de emprego se o trabalhador não retornar ao serviço no prazo de 30 (trinta) dias após a cessação do benefício previdenciário nem justificar o motivo de não o fazer.”
A Súmula se refere ao retorno após a cessação do benefício previdenciário, estendendo os julgadores para qualquer caso que denote a ausência do empregado por 30 dias, sem qualquer justificativa.

Desta forma, a jurisprudência fixou em 30 dias o tempo necessário para se presumir que o empregado, por iniciativa própria, resolveu abandonar o emprego. Lógico que tal presunção pode ser afastada por prova em contrário, antes dos 30 dias, quando houver certeza da intenção do empregado em abandonar o serviço, como por exemplo estar trabalhando em outra empresa.

A prova do abandono de emprego é do empregador, o que significa que deve demonstrar o afastamento injustificado do empregado por mais de 30 dias. Para tanto, sugerimos notificar (por telegrama com cópia e aviso de recebimento) para o retorno imediato às suas funções e, se o empregado não se manifestar, aguardar os 30 dias para a caracterização do abandono de emprego.

Passados 30 dias sem manifestação do empregado, o empregador deverá enviar-lhe outro telegrama (também cópia e aviso de recebimento), no qual noticiará a rescisão do contrato de trabalho por justa causa em decorrência do abandono de emprego, bem como a data para o pagamento das verbas rescisórias.


Condomínio


1. Se houver cota extraordinária para cobrir déficit de despesas ordinárias, o síndico, que é isento da cota condominial, participa do pagamento ou somente quando se tratar de despesas extraordinárias?

Há uma diferença entre cota ordinária e despesa ordinária: a despesa é o gasto efetivo realizado pelo condomínio, no atendimento de suas obrigações e necessidades. Já a cota é a forma de divisão da despesa entre os condôminos. A diferença ente a cota ordinária e a extraordinária é a previsão da despesa no orçamento anual do condomínio.

Segundo definição de Sylvio Capanema de Souza, em sua obra “Da Locação do Imóvel Urbano”- Direito e Processo, “Despesas Extraordinárias são aquelas que fogem ao previsível, e que não estejam elencadas no orçamento do condomínio, aprovado pelos condôminos quando da assembleia geral”.

No entanto, por diversas razões (entre elas a inadimplência), às vezes o condomínio não dispõe de numerário suficiente para atender às despesas ordinárias do condomínio, sendo obrigado a emitir cota extraordinária para atendimento de despesa ordinária.

Desta forma, deve ser levada em consideração a natureza da despesa e não a forma pela qual está sendo rateada entre os condôminos. Portanto, o pagamento da referida cota não deve ser efetuado pelo síndico, visto que se trata de despesa ordinária.


2. É possível um único proprietário apresentar diversas procurações, com amplos poderes para votar e se manifestar nas assembleias condominiais?

O Código Civil não limita a quantidade de instrumentos por pessoa. No entanto, entendemos que a escritura de convenção poderá impor algumas regras próprias, como limitação de número de instrumentos, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração, entre outras.

Se a convenção for omissa nesse assunto, segue a regra geral do Código Civil: qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.


3. É permitido que os condôminos tranquem a porta do elevador para que esse não abra em seu andar?

É proibido impedir a passagem de outros nas portas de pavimentos, de acordo com a Lei Municipal 2743/99. Qualquer pessoa que, de alguma forma, possa ser afetada, pode exigir o cumprimento da lei ou fazer uma denúncia ao órgão fiscalizador, principalmente por tratar-se de questão ligada à segurança.


Locação


1. Nos casos em que o locatário denuncia o contrato antes do término da vigência, a multa prevista no contrato deve ser paga integralmente? A Lei do Inquilinato, seu artigo 4º, com a alteração da Lei 12.112/2009, prevê que o locatário poderá devolver o imóvel antes do termo final do contrato, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. A atual redação do artigo ajustou-se ao que já vinha sendo pacificamente decidido pelos Tribunais, quanto à proporcionalidade da multa. Assim, para se encontrar o valor da multa proporcional ao tempo da locação, deve-se considerar o valor total da multa previsto no contrato, dividindo-o pelos meses de sua duração e multiplicando o resultado pelo número de meses que faltam para o seu término. 2. Nas locações firmadas por prazo de 30 meses, é necessária a notificação para rescisão do contrato, quando do término de sua vigência? O contrato celebrado pelo prazo igual ou superior a 30 meses se encerra automaticamente, independentemente de notificação, conforme previsto na lei do inquilinato. Continuando a locação, a mesma passa a vigorar por prazo indeterminado, hipótese em que o locador poderá, a qualquer tempo, denunciar o contrato, ou seja, rescindi-lo, devendo para tanto conceder um prazo mínimo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel. Igual possibilidade se aplica ao locatário, conforme disposto no artigo 6º da mesma norma legal.

A Lei do Inquilinato, seu artigo 4º, com a alteração da Lei 12.112/2009, prevê que o locatário poderá devolver o imóvel antes do termo final do contrato, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. A atual redação do artigo ajustou-se ao que já vinha sendo pacificamente decidido pelos Tribunais, quanto à proporcionalidade da multa.

Assim, para se encontrar o valor da multa proporcional ao tempo da locação, deve-se considerar o valor total da multa previsto no contrato, dividindo-o pelos meses de sua duração e multiplicando o resultado pelo número de meses que faltam para o seu término.


2. Nas locações firmadas por prazo de 30 meses, é necessária a notificação para rescisão do contrato, quando do término de sua vigência?

encerra automaticamente, independentemente de notificação, conforme previsto na lei do inquilinato.
Continuando a locação, a mesma passa a vigorar por prazo indeterminado, hipótese em que o locador poderá, a qualquer tempo, denunciar o contrato, ou seja, rescindi-lo, devendo para tanto conceder um prazo mínimo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel.
Igual possibilidade se aplica ao locatário, conforme disposto no artigo 6º da mesma norma legal.