Depois de quase quatro décadas, as regras de construção de imóveis no Rio ganharam mais um capítulo. Na última terça-feira, a Câmara dos Vereadores aprovou o novo Código de Obras. Agora, o documento segue para o gabinete do prefeito que, acredita-se no mercado, deve sancioná-lo sem modificações, especialmente porque a votação teve apoio em peso da bancada que apóia o prefeito Marcelo Crivella.
O documento traz várias mudanças. Por exemplo, os prédios não são mais obrigados a ter playground e apartamentos para porteiros (exceto na Barra e no Recreio). A mais significativa, porém, e que deve mexer consideravelmente no setor, diz respeito ao tamanho mínimo de um apartamento construído, que passa ser de 25 m² em toda a cidade, menos na Barra, Recreio, Vargem Grande e Ilha do Governador.
Ainda dentro da metragem há algumas peculiaridades por região e tipo de empreendimento. Até agora, unidades novas não podiam ter menos de 55m². Outra regra nova: prédios próximos a estações de metrô, trem ou BRT podem ter menos vagas para veículos. Isso vale para lançamentos e para quando o imóvel for subdividido em mais dormitórios após uma reforma.
A mudança vai ajudar a aquecer o mercado imobiliário, que amarga estagnação. Mas não fará milagre. Com a aprovação, em um primeiro momento haverá uma briga acirrada para a compra de terrenos pelas construtoras, especialmente na Zona Sul, onde os espaços são escassos. Representantes de diversos segmentos do setor acreditam que os negócios devem começar a melhorar (apenas começar) somente no segundo semestre de 2019, quando devem ser feitos alguns lançamentos.
Novos modelos
Para Paulo Pôrto, professor de negócios imobiliários da FGV, além da mudança na legislação é preciso pensar em novas soluções para a moradia no Rio. Entre elas, diz, os apartamentos compactos, os de um quarto e os colivings (compartilhados).
Este tipo de moradia já acontece fora no país e é parecida com os prédios compactos, porque são unidades independentes com áreas sociais comuns, como lavanderia e cozinha.
— Não é investidor que compra um imóvel para fazer república, mas o usuário final. É uma solução bastante bem-vinda.
O novo Código de Obras vem sendo costurado há cerca de dois anos e é muito aguardado por vários braços do setor imobiliário. O principal argumento é que o mercado deve atender à demanda de um perfil de comprador e morador que tem se consolidado.
A referência é a tendência mundial de unidades cada vez menores e em áreas centrais, com amplo serviço de comércio e transporte.
— A sociedade vem se transformando muito nos últimos anos e precisamos acompanhar. Os arranjos familiares são diferentes, o ritmo de vida é outro, com uma busca por imóveis menores em locais de fácil locomoção. O segmento da habitação precisa se atualizar no conceito de urbanização — analisa o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Rio), Leonardo Schneider.
Por outro lado, havia uma discussão — e era um dos motivos de não ter sido aprovado antes — de que permitir unidades muito pequenas poderia trazer as “cabeças de porco” de volta.
O atual Código de Obras foi definido na década de 1970 para frear o crescimento desordenado das quitinetes em grandes edifícios , especialmente em Botafogo e Copacabana. Mas representantes do setor defendem que este fenômeno não corre o risco de acontecer novamente e apoiam a mudança.
Para Claudio Hermolin, presidente da Ademi RJ e da Brasil Brokers, o novo Código vai ampliar oferta e liberdade de construção, mas será regulada pelo próprio mercado.
— O mercado é soberano. Há público para imóveis de luxo e para compactos. Para construir um destes, tem que valer a pena a conta entre o quanto será cobrado por unidade e o valor pago no terreno. Só haverá este tipo de imóvel se existir demanda.
Preços não compactos
Odair Senra, vice-presidente do Sinduscon-SP, onde a construção de compactos já é realidade há alguns anos, concorda com Hermolin.
— O próprio terreno já define o mercado. Em São Paulo, conta, a metragem mínima é ainda menor, de 18m².
Apesar de os compactos serem mais baratos que os de metragem média comum, ainda assim são caros, pois o que rege seu preço é o valor do metro quadrado. Um imóvel em Botafogo, por exemplo, custaria uns R$ 350 mil. Este é o preço aproximado de uma unidade de dois quartos no Méier ou Jacarepaguá.
É tudo uma questão de perfil. Não é comum um morador pagar um valor alto em um apartamento tão pequeno. Por isso, embora o perfil do morador seja de locação, ainda mais sendo jovem e executivo, o comprador costuma ser um investidor.
Cozinha e lavanderia compartilhadas nos micros
Uma das características desses “apertamentos” é a contrapartida ao tamanho: a localização em áreas consolidadas, onde o morador pode ter uma qualidade de vida que inclua, por exemplo, ir de bicicleta para o trabalho ou ter serviços à mão.
— O público destes imóveis costuma ser do jovem que não deseja ter carro próprio e quer maior facilidade de locomoção. É importante para o mercado atender esse segmento. Existe muita gente que quer imóvel próprio, mas como nesses eixos eles são muito caros, uma solução é alugar — explica Odair Senra, vice-presidente do Sinduscon-SP.
— Quem compra geralmente é o investidor, que põe o imóvel para alugar. Já os moradores têm um perfil particular: são jovens executivos com 25 a 35 anos e solteiros — acrescenta Alexandre Frankel, CEO da Vitacon, especializada na construção de unidades compactas em São Paulo.
Por isso, é comum que nos prédios sejam oferecidas áreas compartilhadas como cozinhas maiores, lavanderia, espaços de coworking e para compartilhar ferramentas, por exemplo.
— Entendemos que, como são unidades mais reduzidas, essas áreas comuns vão ser a extensão da casa da pessoa. É uma nova forma de pensar o espaço comum — explica Frankel.
A empresa já construiu mais de 10 mil unidades em São Paulo e está atenta ao público no Rio.
— Estamos negociando três projetos e montamos uma plataforma de locação para este prédios, já pensando que geralmente é comprado para alugar — diz Frankel.
No Rio, Claudio Hermolin, da Ademi-RJ e da Brasil Brokers, acredita que regiões como o Centro, o Porto e os polos industriais, comerciais e universitários devem ser os mais procuradas pelas construtoras.
FONTE: O Globo
