Mercado entre altas e baixas

  • Por Secovi Rio -


Uma análise inédita sobre o valor do metro quadrado para locações e vendas, feita pelo Secovi Rio com 80 bairros da cidade, mostra que a retomada do setor imobiliário do Rio ainda não aconteceu e só deve vir em meados do próximo ano – ou em 2020… No período de janeiro a outubro de 2018, em 11 localidades registraram aumentos nos preços para venda. Já os valores para aluguel subiram em seis bairros.

No caso da venda, somente bairros das zonas Norte e Oeste tiveram crescimento, com destaque para Pavuna (6,9%) e Campo Grande (6,1%). Todos os bairros da Zona Sul tiveram queda no valor do metro quadrado, sendo a Lagoa o local com maior baixa na região (-4,9%).

– No caso de Pavuna e Campo Grande, o resultado positivo é um efeito secundário de bairros vizinhos que tiveram muitos lançamentos de prédios que fazem parte do programa “Minha Casa Minha Vida”. Como são condomínios com lazer completo, os proprietários nestes bairros se viram obrigados a tentar se readequar, fazer um retrofit no imóvel para não perder a venda, ato que ajuda a elevar os preços na região- analisa Paulo Porto, professor da FGV.

DINHEIRO LIMITADO

Urca, Gávea, Lagoa, Jardim Botânico, Leblon e Ipanema também tiveram queda. Segundo Porto, foram bairros com extrema valorização do metro quadrado nos últimos anos e, mesmo com queda, o investidor não se interessa por comprar agora – vai esperar cair ainda mais. Com vendas em baixa, a Urca fica na liderança quando o assunto é crescimento do valor do metro quadrado para aluguel: de R$ 42,85 em janeiro para R$ 46,14 em outubro. Ou seja, uma alta de 7,7%.

– O preço de venda da Urca é muito alto e a disponibilidade de imóveis é baixa, pois são muitas casas e poucas edificações. Com o alto valor do metro quadrado, o proprietário prefere pôr para alugar, para fazer caixa rápido e não perder um ativo – analisa Porto.

Ao encontrar um aluguel caro em bairros como Botafogo, Leblon, Gávea e Tijuca, que tiveram aumentos anteriores maiores que a média, o consumidor interessado em alugar vai para um bairro secundário.

– O dinheiro do consumidor está limitado e ele vai em busca de uma alternativa próxima. E, em casos extremos de não poder arcar com um aluguel, opta pela a coabitação na casa de parentes – analisa Porto.

Em relação à locação, o coordenador administrativo da Nova Época Imóveis, Marlei Junior, ressalta que, de forma geral, o mercado continua “muito ofertado” em função da entrega dos estoques dos incorporadores.

– O mercado está voltando, mas muito em função das expectativas de aquecimento da economia no próximo ano – acredita ele.

Na opinião de Ricardo Chalfin, diretor da Precisão Administradora, o que aconteceu no mercado imobiliário, tanto de venda quanto de locação e nos diferentes bairros das zonas Norte, Oeste e Sul, foi um realinhamento nos valores dos imóveis. Mas essa queima de alguns “excessos” não significa exatamente uma queda no setor, mas um ajuste.

– O mercado, agora mais alinhado e equilibrado, voltou a respirar mais com novos contratos de locação e fechamento de vendas – analisa ele. Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio, avalia que os números da pesquisa refletem os últimos três anos do mercado imobiliário dentro em crise econômica.

Para ele, pode ser um bom momento para quem deseja comprar um imóvel, já que dificilmente o mercado vai trabalhar com valores mais baixos do que os atuais.

– Pode ser uma boa opção comprar um imóvel já pronto – considera ele, que identifica o momento como ótimo para que quer alugar, já que os valores estão nos patamares de 2011 e 2012.

A FAVOR DOS INQUILINOS

– A balança está pesando para o lado de quem vai alugar. O inquilino tem poder de barganha e o proprietário tem que negociar – avalia.

Já os proprietários devem analisar caso a caso.

– Se ele estiver precisando de dinheiro e o imóvel for usado para fazer renda, vale vender por um bom preço, especialmente para algum investidor com dinheiro na mão. No caso de imóvel único, é melhor esperar o mercado voltar a valorizar. Vendê-lo, nesse momento, só em casos extremos, como desemprego, por exemplo – diz Paulo Porto.

Os governos estaduais e federais são conhecidos, mas boa parte dos planos em relação à economia e ao combate à violência não. Isso gera desconfiança do consumidor, que prefere esperar um pouco mais para investir em imóveis. A análise é de Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio. Para ele, a retomada deve acontecer a partir de 2020, e lentamente.

– O momento, agora, parece propício. As taxas de juros estão baixas e o teto para comprar um imóvel usando o FGTS foi aumentado para R$ 1,5 milhão, o que é ótimo para o Rio. Mas ainda falta a confiança do consumidor no futuro – diz.

Para Paulo Porto, professor da FGV, o setor vai começar a reagir no segundo semestre de 2019.

– Toda crise chega a seu limite, e há quatro anos que só se fala em estoque. Em maio, as incorporadoras vão começar a se movimentar, a anunciar seus produtos, e poderemos ver alguma valorização nos preços dos imóveis – analisa.

Do lado das construtoras, a palavra de ordem é otimista. Para Claudio Hermolin, presidente da Ademi-RJ e CEO da Brasil Brokers, 2019 será um ano melhor para o mercado imobiliário, já que estão previstos mais lançamentos. Ele considera que, em 2018, o setor conseguiu retomar suas atividades:

– Ainda não é a situação ideal, mas um começo que parece promissor. Houve lançamentos com boa e rápida receptividade do mercado, e que não ficaram restritos a apenas um segmento. Tanto os imóveis de luxo quanto as unidades do MCMV foram destaque – afirma ele, que cita os lançamentos Rio By YOO, da RJZ Cyrela, que atingiu 80% de vendas em uma semana, e Parque Residência, da Sig Engenharia e Opportunity, que teve 75% das 210 unidades vendidas ainda no pré-lançamento.

Fonte: O Globo, Ana Carolina Diniz, 9/12/2018