Quando, em 2013, elaboramos um artigo sobre a locação por temporada e hostels, o momento econômico era outro, com diversos eventos importantes acontecendo e programados para ocorrer.
Na época, o Rio de Janeiro fervilhava de visitantes, e a Prefeitura incentivava a criação de espaços para hospedagem.
A perspectiva de bons investimentos era promissora, e, durante os grandes eventos, muitas pessoas deixaram suas casas para locar, obtendo bons lucros.
E parece que o carioca gostou da ideia! Terminados os eventos, os visitantes de ocasião partiram, mas essa atividade permaneceu.
Afinal, a cidade é realmente maravilhosa e, apesar dos pesares, não perdeu suas principais características: o forte apelo turístico, belezas naturais, modernidade e acolhimento do povo carioca.
Acontece que, quando os imóveis locados estão situados em condomínios, a atividade começa a tomar contornos que não são muito agradáveis para síndicos e demais moradores, em função do aumento dos gastos, fragilidade na segurança e grande rotatividade de pessoas.
Atualmente, com a crise que atravessamos, a locação por temporada tem sido uma alternativa para driblar as dificuldades financeiras e ajudar a compor a renda familiar.
Quando os imóveis locados estão situados em condomínios, a atividade começa a tomar contornos que não são muito agradáveis para síndicos e demais moradores
Entretanto, muitos problemas surgiram em função dessa forma de usar as unidades, pois a grande rotatividade de pessoas, que entram e saem, muitas vezes sem compromissos com horários ou regras condominiais, acaba por trazer transtornos aos moradores.
Outro problema é o aumento nos gastos do condomínio, principalmente com água e energia elétrica, já que em alguns casos o condômino/locador permite que a unidade seja ocupada por muitas pessoas ao mesmo tempo.
Conforme previsto no artigo 48 da Lei nº 8.245/1991, a locação por temporada pode ser de até 90 dias, abrangendo também as locações de período mais curto, como fins de semana, feriados prolongados etc.
É importante esclarecer que o aluguel por temporada é de livre pactuação por qualquer proprietário.
Assim, em tese, qualquer procedimento objetivando impedir ou limitar a locação por temporada interferirá diretamente no direito de propriedade e em eventual questionamento judicial – e há uma grande chance de ser considerado nulo.
No entanto, o direito de propriedade não é absoluto, devendo ser exercido em observância a determinados princípios, como o fim social da propriedade.
Isto é, quando um condômino aluga a sua unidade em condomínio para locações de curto período, gera um entra e sai de pessoas estranhas àquela coletividade, trazendo desassossego ou insegurança aos condôminos. Dessa forma, pode ser considerado como uso nocivo da propriedade.
Direito de propriedade não é absoluto, devendo ser exercido em observância a determinados princípios, como o fim social da propriedade
Muitos condôminos têm locado suas unidades por temporada na modalidade de hostel, que é uma espécie de aposento, cômodo ou meramente uma cama ou beliche num dormitório compartilhado, como se fosse um albergue, geralmente com grande número de pessoas, trazendo transtornos ao condomínio.
Ocorre que, possuindo o condomínio natureza estritamente residencial, o uso de unidade para tal tipo de locação descaracteriza a natureza residencial do condomínio, infringindo a norma condominial.
Nessa hipótese, cabe a aplicação de multa prevista na Convenção do condomínio. Caso a penalidade não seja suficiente, o condomínio pode propor medida judicial para que o condômino adapte o uso às regras convencionais.
Foi o que aconteceu em um processo julgado no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em que o entendimento foi no sentido de proibir o uso da unidade como albergue, tendo em vista a natureza residencial do condomínio.
Para uma convivência harmônica, deve prevalecer sempre o bom senso.
Os proprietários que desejarem locar suas unidades para temporada devem comunicar aos usuários as regras do condomínio, informar a administração sobre a presença dos inquilinos no imóvel, identificar as pessoas e a periodicidade do contrato.
Isso colabora para uma convivência pacífica no período em que frequentarão as dependências do condomínio.
Proprietários que desejarem locar suas unidades para temporada devem comunicar aos usuários as regras do condomínio
Poderá também o condomínio, para se resguardar de problemas futuros com os moradores temporários, em assembleia geral, criar normas mais rígidas para utilização das partes comuns, bem como instituir multas elevadas (de até cinco vezes o valor da cota condominial), visando manter as diretrizes desejadas pelos residentes.
Assim, sempre que respeitarem as normas internas, visitantes e hóspedes serão bem-vindos.
Corina Maria da Costa, advogada do Secovi Rio
(Revista Secovi Rio – edição 110, janeiro/fevereiro/março de 2018)
