‘O ideal é pedir a simulação do que vai pagar antes e após a entrega das chaves, pois é quando se tem ideia do comprometimento real’ Paulo Pôrto, professor de Negócios Imobiliários da FGV
‘Às vezes, o cliente está contando com o valor do seu FGTS para comprar, mas é impossibilitado de usar o recurso.’ Sanderson Fernandes, diretor da Avanço
Por impulso, empolgação ou falta de conhecimento, muitas pessoas adquirem um imóvel sem o devido planejamento orçamentário. Os erros mais comuns são não calcular o valor total das prestações, esquecer das taxas e impostos, não verificar se a documentação está em dia e menosprezar a vistoria. O problema é que estes pequenos deslizes podem causar uma dor de cabeça e um furo sem fim no bolso.
Para ajudar quem está a um passo de realizar uma compra, o Morar Bem conversou com especialistas do mercado imobiliários, que trouxeram algumas orientações. Em um ponto todos são unânimes: não comprometa mais de 30% da renda familiar. Neste percentual, é bom lembrar que não está apenas o valor da prestação, mas de todos os gastos com o novo imóvel.
-O ideal é pedir a simulação do que se vai pagar antes e após a entrega das chaves, pois é quando se tem ideia do comprometimento real. Em geral, a pré-chave é mais barata – explica o professor de Negócios Imobiliários da FGV, Paulo Pôrto. O gerente de negócio da APSA, Gustavo Araújo, lembra ainda que há outros custos que devem ser considerados, como o imposto de transações sobre bens imóveis (ITBI), cobrado pelo município aonde está o imóvel. No Rio de Janeiro corresponde a 3% .
O novo dono também deve reservar dinheiro para pagar a escritura e o registro de escritura. Em média, no Rio, isso corresponde a 1% do valor da transação, havendo um limite máximo fixado. Há ainda as certidões exigidas pelos cartórios para lavrar e registrar a escritura de compra e venda. -Este custo pode ser arcado pelo vendedor ou pelo comprador, dependendo do acordo entre as partes. No Rio, gira em torno de R$ 1.200 para o proprietário. Haverá acréscimos se houver mais de um dono – diz Araújo, lembrando do foro e do laudêmio. -O foro corresponde a uma taxa anual que é paga pelo proprietário. Entretanto, pode estar em atraso e precisará ser quitada antes da escritura. Já o laudêmio é uma taxa a ser paga pela transferência da propriedade e pode variar entre 2% e 6%, dependendo de quem seja o foreiro. É geralmente paga pelo vendedor, mas pode ser pelo comprador, conforme acordo das partes.
Outro problema comum é a documentação, tanto do comprador quanto do imóvel. Segundo o diretor da Avanço Realizações Imobiliárias, Sanderson Fernandes, os problemas mais comuns para os compradores são o CPF com irregularidades e as dúvidas sobre o FGTS.
– Se o cliente tiver algum apontamento no CPF ou na Receita Federal, provavelmente não conseguirá financiamento bancário. Nem todos os clientes sabem disso. Sanderson alerta que, por isso, é importante verificar a situação na receita federal e do CPF antes de tentar o crédito imobiliário. E sobre o FGTS, ele lembra que pode ser usado apenas para comprar o primeiro imóvel.
– Às vezes o cliente está contando com o FGTS para comprar, mas é impossibilitado de usar o recurso. Outros dois erros muito recorrentes na compra de um imóvel são deixar de lado a conferência da documentação e a vistoria. O CEO da CAC Engenharia, Cristiano Coluccini, lembra que, no caso de imóveis novos, seja na planta ou em construção, é importante pesquisar a idoneidade da construtora, verificar a aprovação dos projetos na prefeitura, se o registro da incorporação está no cartório competente e checar se os itens relacionados no memorial descritivo da unidade e das partes comuns do imóvel foram entregues. – Não conferir a documentação é um erro comum, e pode fazer o comprador perder boa parte do investimento – alerta o professor de Negócios Imobiliários da FGV, Paulo Pôrto. Segundo ele, há uma lista de documentos que devem ser conferidos. Geralmente, o comprador tem a ajuda de um despachante ou de uma imobiliária para este processo. Entre os documentos que devem ser conferidos estão a certidão negativa de débitos do imóvel pronto e, se for lançamento, a matrícula do RGI no cartório da região. No RGI constarão informações do proprietário e do incorporador, se há algum impedimento ou não e se o imóvel tem plenas condições de ser comercializado. Uma pendência comum é quando o imóvel está como garantia de uma empresa que faliu.
ATENÇÃO AO HABITE-SE
Outro documento para verificar, lembra Pôrto, é o Habite-se, que pode ser consultado na prefeitura. Sem ele, não é permitido morar nem alugar:
– Muitas vezes, alguém promete a venda dizendo que o Habite-se vai sair em alguns meses, mas isso poder dar problema depois. Sobre a vistoria, os novos moradores costumam dar uma olhada geral. Alguns chegam até a se sentir envergonhados de ver cada detalhe diante do agente da imobiliária. Isto é um grande erro: depois que a entrega foi feita com o aval do comprador, não há como reclamar.
– Quando o cliente fecha a compra de uma unidade na planta, a vistoria é feita no momento em que ele conhece o imóvel. Ou seja, é a materialização de um sonho – reforça Coluccini. Ele destaca que esteéo momento dever cada detalhe. -É nessa hora que o cliente deve identificar as condições de entrega, estabilidade, funcionalidade dos componentes,esquadrias e torneiras. Ou seja, se está tudo funcionando corretamente. É om omento de identificar os chamados vícios aparentes, ou de fácil constatação, devidoà sua facilidade de percepção, e solicitar juntoàconstru tora, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.
VISTORIAS DIFERENTES
O diretor da Avanço Realizações Imobiliárias, Sanderson Fernandes, explica que o processo de vistoria é diferente para apartamentos comprados na planta e para aqueles já prontos. – Para os prontos, é marcada uma vistoria técnica, quando o cliente faz os apontamentos necessários, e é marcada uma vistoria de entrega. As chaves do apartamento são entregues e essa vistoria de entrega é feita depois que o cliente quitou a unidade. Para os apartamentos vendidos na planta, é agendada uma vistoria no ato da entrega das chaves do empreendimento, após a quitação do imóvel.
Fonte: O Globo
RAPHAELA RIBAS – raphaela.ribas@infoglobo.com.br
