Para muitos não há qualquer dúvida sobre este assunto. Deve ser observado o disposto na convenção do condomínio! Mas no levantamento dos temas que mais são questionados nas consultas ao Departamento Jurídico do Secovi Rio, a “Cota Condominial” está em 2º lugar no ranking, superado apenas pelas dúvidas relativas as assembleias.
O critério de rateio das despesas condominiais tinha previsão na Lei nº 4.591/64, que determinava em seu artigo 12, § 1º que “salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade”.
Idêntica disposição consta do artigo 1336 do Código Civil, que desde 2003 regula o Condomínio Edilício. Reza referido dispositivo, que dentre os deveres do condômino, está o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
Vê-se, portanto, que a lei é clara. O rateio das despesas se dará na forma estabelecida na convenção de cada condomínio e, na ausência de convenção ou regra ali estabelecida, será rateada de acordo com a fração ideal de cada unidade.
Para que haja a alteração do critério de rateio é imprescindível que seja procedida a modificação da convenção, que para ser aprovada, necessita do voto favorável de, pelo menos, 2/3 dos condôminos, salvo se houver outro critério previsto na própria convenção, quando o voto é computado por fração ideal e não por unidade autônoma.
Apesar de a norma legal ser bem clara, a forma de rateio das despesas condominiais tem sido objeto de constante apreciação pelo Judiciário, em diversas ações manejadas em razão da discordância da parte com o critério utilizado, ora entendendo como injusto o rateio pela fração, sob o argumento de que as rubricas que compõem as despesas comuns, como material de limpeza, salário de empregados, encargos sociais, manutenção e conservação de equipamentos, são igualmente utilizados pelos condôminos; outros questionam o rateio em partes iguais entre as unidades, principalmente, pelo fato de a unidade ser maior ou por possuírem mais moradores.
Em meio a essas discussões, foi divulgada uma notícia na internet que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) teria julgado ser ilegal a cobrança pela fração ideal, o que criou uma série de discussões internas nos condomínios; condôminos se rebelando contra a forma de cobrança pela fração ideal prevista na convenção e cobrada pelo síndico e, consequentemente uma grande quantidade de consultas ao Departamento Jurídico do Secovi Rio.
Diante dessa confusão de informações, o próprio Superior Tribunal de Justiça se pronunciou em julho de 2013, esclarecendo que não tinha julgado o mérito da questão. A decisão judicial que concluiu pela cobrança da cota condominial em partes iguais, oriunda do Tribunal de Minas Gerais, foi mantida por uma questão processual, e não pela análise de mérito.
Transcrevemos o comunicado, na íntegra, na tentativa de evitar dúvidas recorrentes.
“Em razão de notícias divulgadas recentemente na mídia, segundo as quais o Superior Tribunal de Justiça teria considerado ilegal o rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal, a Secretaria de Comunicação Social do STJ esclarece que, na verdade, o Tribunal não se manifestou sobre essa questão.
O citado noticiário aponta o Recurso Especial 1.104.352, de Minas Gerais, como o que teria dado origem à suposta definição jurisprudencial, porém não houve qualquer discussão de mérito nesse processo. O relator, ministro Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para ser conhecido.
Em sua decisão, individual e que transitou em julgado sem ser agravada, o ministro esclarece que o condomínio recorreu afirmando que a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) violaria artigos do Código Civil e da Lei de Condomínios (Lei 4.591/64) que tratam da divisão das despesas com base na fração ideal.
No entanto, conforme apontou o relator, a decisão do TJMG se funda também em outro ponto: a vedação ao enriquecimento sem causa, ou ilícito. Como o condomínio recorrente deixou de impugnar esse fundamento, e ele sozinho seria suficiente para manter a decisão do TJMG, independentemente da discussão sobre os artigos que tratam da divisão de despesas condominiais, o recurso não poderia ser analisado.
Assim, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia.
Com a decisão do relator, no sentido de negar seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais. A íntegra da decisão pode ser acessada aqui.”
Fonte: site do Superior Tribunal de Justiça
Importante ressaltar que o entendimento quanto à observância do critério de rateio previsto na convenção é pacífico na jurisprudência, inclusive no Superior Tribunal de Justiça.
É o que se extrai da decisão proferida pela Quarta Turma do STJ, no AgInt no AREsp nº. 1.106.529/SP, de relatoria do Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), julgado em 20/2/2018, que em síntese, se posicionou no sentido de que “1. A observância do critério de rateio das despesas condominiais expresso na convenção condominial é obrigatória, em especial quando se trata do critério previsto em lei como regra geral. Precedentes. 2. Agravo interno não provido.”
Na referida decisão, o Excelentíssimo Ministro citou precedentes daquela Corte (AgInt no AREsp n. 816.278/MG Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 18/11/2016. Documento: 87805341 – Despacho / Decisão – Site certificado – DJe: 25/09/2018); (AgRg no AREsp n. 583.848/MG, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/6/2015, DJe 6/8/2015.)
Abstivemos-nos de analisar ou comentar qual critério de rateio seria mais justo, por entendemos que justo é aquilo que é acordado entre as partes e como é quase que impossível alcançar a unanimidade nesses assuntos, o critério deve ser o estabelecido na convenção, que foi aprovada com um quórum qualificado, representando a vontade de um expressivo número de condôminos.
Em tempo de “fake news“ é sempre bom desconfiar de informações que são apresentadas como “verdades absolutas”. Contar com o apoio de profissionais especializados é sempre recomendável. Por isso, o Secovi Rio coloca à disposição dos seus representados, em dia com o pagamento das contribuições – sindical e assistencial, o atendimento pelo seu Departamento Jurídico do Secovi Rio, que está apto a prestar os esclarecimentos necessários, evitando conflitos no condomínio.
Texto: Solange Santos – OAB/RJ 98192
